פסק-דין בתיק ת"א 35632-06-10

1.         קונה חתם עם קבלן, שהתקשר בהסכם קומבינציה עם בעלי קרקע במטרה לבנות עליו בניין, על מסמך שכותרתו "הצעה לרכישת דירה". המסמך מפרט את כל פרטי הדירה, מיקומה, מחירה ותנאי התשלום; נקבע במסמך תנאי, שהמכר תלוי באישור התב"ע לפיה ניתן יהיה לקבל היתר בניה ולבנות את הבניין; סוכם שעם האישור, ייחתם הסכם מכר מפורט; הופקד פקדון להבטחת הזכות בדירה. השאלה שנדון בה בהקשר זה היא, אם המסמך מהווה מסמך מחייב למכירת הדירה בתנאים שנקבעו בו.

לימים חולקו הדירות בבניין; בעלי הקרקע  קיבלו את הדירה, אליה התייחס מסמך הרכישה. השאלות שנדון בהן הן, אם בעלי הקרקע מחויבים אף הם במסמך הרכישה, בין מכח הסכמי הקומבינאציה עם הקבלן ובין משום שהסמיכו אותו, ככל שיוכח כי הסמיכו אותו, למכור דירות מתוך מאגר הדירות.

העובדות הנדרשות להכרעה

2.         בין נתבעת 1, חברת עדן-לבונה בנין השקעות ויזום (2000) בע"מ (להלן- " עדן-לבונה") ובין  נתבעת 2, חברת נס-דן 1996 בע"מ (להלן - " נס-דן") ונתבעת 3 חברת א.י.ש.י שח בע"מ (להלן -  " א.י.ש.י", ושתיהן - " הבעלים") נחתם ב-24.7.08 הסכם קומבינציה ( להלן - " הסכם הקומבינציה הראשון") לפיו התחייבה עדן-לבונה לבנות בנין מגורים של  17 דירות על מקרקעין הידועים כחלקה 189 גוש 10008 (להלן - " המקרקעין") בגבעת אולגה בחדרה, שהיו בבעלות הבעלים. סוכם בהסכם הקומבינאציה כי הבעלים יקבלו מספר דירות, לפי מפתח המופיע בהסכם. בעת החתימה על הסכם הקומבינציה הראשון, לא היתה תכנית מתאר בתוקף המאפשרת את הקמת הבנין. עדן-לבונה נטלה על עצמה לפעול לאישור התב"ע ולקבל את היתרי הבניה הנדרשים. לפיכך, כלל ההסכם הראשון תנאי מתלה (סעיף 20.1) לפיו, אם התב"ע לא תקבל תוקף תוך  150 יום מחתימת ההסכם, יוכל כל צד להורות על ביטולו.

3.         ביום 25.6.09 נחתם בין עדן-לבונה ובין התובע מסמך, שכותרתו "הצעה לרכישת דירה בפרויקט 'מול כפר הים' (להלן - " מסמך הרכישה"). מסמך הרכישה מפרט את תיאור הדירה ומיקומה בבנין, התמורה, תנאי התשלום ומועדי התשלומים. למסמך צורף פרוספקט המתאר את הבנין המתוכנן, מיקומו  ותכנית דירות המגורים המיועדות להיות בו. מסמך הרכישה כלל, בסעיף 2 שבו, תנאי, שכותרתו "תנאי מתלה", לפיו תוקפו הותנה בהוצאת הפרויקט אל הפועל ובקבלת היתרי בניה כדין. בסעיף 8 למסמך הרכישה נכתב, כי התובע מתחייב לחתום על הסכם מכר ועל נספחיו בנוסח שיגובש מול בא-כחה של עדן-לבונה בתוך 15 יום ממסירת ההודעה על  התקיימותו  של התנאי המתלה. התמורה נקבעה בסכום של 770,000 ש"ח. במעמד חתימת המסמך נחתם על ידי התובע ועדן-לבונה מסמך נוסף שכותרתו "הצעה למפרט טכני", לפיו התחייב התובע לשלם, בנוסף למחיר הדירה, 80,000 ש"ח עבור תוספות כמו תריסי גלילה, חלונות בזיגוג כפול, ג'קוזי, ריצוף שיש גרניט בכל הדירה ועוד. יצוין אף כי ההסכם נוסח על ידי בא כוחה של עדן-לבונה, עו"ד חימי. התובע אף שילם סכום של 10,000 ש"ח, כאשר בקבלה מיום 25/6/09 (נ1(י') נרשם כי הוא "דמי הרשמה לרכישת דירה בפרויקט מול כפר הים חדרה בהתניה לקבלת היתר רשיון".

4.   ביום 1/7/09, פחות משבוע ימים לאחר חתימת מסמך ההתקשרות, נשלח מכתב מטעם עו"ד אריאל פופר, בא כוחם של הבעלים, אל עדן-לבונה, ובו דרישה לסלק את ידה של עדן-לבונה מהמקרקעין והתרעה שאין לה זכות למכור את דירות הבעלים בבנין (מוצג נ/5). עוד נטען במכתב כי עדן-לבונה לא חתמה על מכתבי נאמנות, והוראות ההסכם לא הושלמו; עדן-לבונה אף לא עמדה בתאריכי יעד על פי הסכם הקומבינאציה, ולפיכך, ההסכם הוא בר ביטול.

5.         ביום 25.8.09 אושרה תכנית המתאר מס' 1240/30 לפרסום בילקוט הפרסומים.

6.         ביום 1.12.2009 נחתם הסכם קומבינציה נוסף בין הבעלים לבין עדן-לבונה. נספח א' להסכם זה קבע אילו מהדירות בבנין יהיו של הבעלים ואילו של היזם; נקבע בו, שהדירה בת ארבעה חדרים בקומה ו' המתוארת במסמך הצעת הרכישה כדירה שיוחדה לתובע, תשויך לאחד הבעלים (נס-דן).

7.         התובע טען כי הוא הבין שעדן-לבונה מסרבת לעמוד בהתחייבויותיה למכור לו את הדירה בתנאים שצוינו במסמך ההתקשרות כאשר לא זומן לבוא לסיים את ההליכים לאחר שהתב"ע אושרה. הוא הודיע לעדן-לבונה, כי הוא עומד על כך שהדירה נמכרה לו. ביום 27.11.09 נשלח  מכתב מבא-כוחה של עדן-לבונה, ובו נדרש התובע לבוא ולקבל חזרה את הפיקדון כיוון שלא ניתן למכור לו את הדירה. מכתבים דומים נוספים נשלחו אל התובע  ב-24.12.09 וב- 7.1.2010. התובע סרב  לקבל חזרה את המקדמה ששילם, וטען כי הוא עומד על קיום ההסכם.

            ההתכתבות בין התובע לבין עדן-לבונה נמשכה: ב- 15.4.10 שלח התובע, באמצעות בא כחו, מכתב בו הוא טוען שנודע לו שניתן היתר בניה לפרויקט וכי הוא עומד על קיומו של ההסכם. ב-26.5.10 השיב בא כחה של עדן-לבונה לבא כחו של התובע שהדירה נשוא מסמך הרכישה, נקבעה להיות  דירת הבעלים,  כי כבר בעת חתימת מסמך הצעת הרכישה נאמר לתובע  שיתכן  שכך יקרה וכי התובע נטל על עצמו את הסיכון  שכך אמנם יקרה.

8.         לבקשת התובע נתתי ביום 23.6.10 צו על תנאי האוסר על היזם לבצע כל שינוי בזכויות בדירה. לאחר שגם הבעלים צורפו לתביעה כנתבעים, הצו הורחב ביום 7.12.10, והוחל גם על הבעלים אולם על הדירה בלבד.

9.         התובע מסר עדות בבית המשפט. מטעם עדן-לבונה העיד  מנהלה, יעקב פדלון (להלן - " פדלון"). מטעמן של הנתבעות 2 ו-3 העידו חיים חממה, בעליה של א.י.ש.י, ואלי דן, בעליה של נס-דן.

טענות התובע

10.        לטענת התובע, מסמך הרכישה הוא הסכם מכר לכל דבר ולמצער זכרון דברים, כאשר, בין אם הוא הסכם ובין אם זכרון דברים, הרי יש לראות בו מסמך מחייב, שכן הוא עומד בתנאים שקבעה הפסיקה; מסוימות, המתבטאת בפירוט התנאים החיוניים לקיומו של חוזה, גמירות הדעת ודרישת הכתב, שהיא תנאי לעסקת מקרקעין בת-תוקף.

התובע הוסיף, שבחותמו על מסמך הרכישה הסתמך על הערת אזהרה שהיתה רשומה על שמה של עדן-לבונה, וכי הבעלים  לא הוכיחו את טענתם שהערת האזהרה  נרשמה שלא  ברשותם  וכי היא בוטלה.

 עוד טען התובע כי הסכם הקומבינציה הראשון, שנחתם בין עדן-לבונה לבעלים, לא בוטל והיה בתוקף בעת שהתובע רכש, לעמדתו, את הדירה. אמנם, על פי נוסחו של ההסכם, הוא היה ניתן לביטול על ידי הצדדים באם לא יתקבל היתר לבניה בתוך פרק הזמן שננקב, אלא שהצדדים לא ביטלו את ההסכם. על פי הסכם הקומבינציה, הסכימו הבעלים כי עדן-לבונה תהיה רשאית לרשום הערות אזהרה ו/או שעבודים לזכות הרוכשים,  ובכך יש משום התחייבות של הבעלים כלפי הקונה.  לענין זה, אין זה חשוב, לטענת התובע, שעדיין לא נרשמה הערת אזהרה לטובתו של הקונה. די בהסכמתם של הצדדים לרישום הערת האזהרה על מנת שיווצר קשר מחייב גם בין הבעלים לבין רוכש הדירה.

אין משמעות, לעמדת התובע, לעובדה שבעת שרכש את הדירה, לא הוקצו עדיין דירות לבעלים, והבעלים יכולים להלין רק על עצמם על כך שלא טרחו להבטיח את זכויותיהם. 

זאת ועוד: עדן-לבונה קיבלה הרשאה מאת הבעלים למכור שתים מתוך שש הדירות שהוקצו להם, ומכח הרשאה זו נחתם ההסכם. 

לעמדת התובע, העדר כדאיות כלכלית (עקב עלית מחירי הדירות לאחר חתימת ההסכם) היא הסיבה האמיתית להתכחשות הנתבעות להתחייבויותיהן כלפי התובע. סירובן של הנתבעות לחתום על הסכם מכר לאחר שניתן היתר בניה נעשה בחוסר תום לב בביצוע ההסכם ועל כן מהווה הפרה יסודית שלו. הפרת ההסכם גרמה לתובע, נזק של מאות אלפי שקלים, ההפרש בין מחיר הדירה כפי שנקבע במסמך ההתקשרות ומחירה עם הפרת ההסכם כיום.